嚴(yán)躍進(jìn) 易居研究院研究總監(jiān)

5月17日，國務(wù)院新聞辦公室舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在會上提出，推動(dòng)消化存量商品住房，城市政府堅(jiān)持“以需定購”，可以組織地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。這被稱為“以購代建”的模式，對于促進(jìn)保交房工作高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。

“以購代建”模式是一項(xiàng)備受市場關(guān)注的創(chuàng)新政策，該模式充分考慮了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營層面的新問題。認(rèn)真理解這項(xiàng)機(jī)制，對于更好理解保交房工作的開展、更有效維護(hù)購房者合法權(quán)益等都具有積極作用。

對于“以購代建”，此前杭州臨安已有類似試點(diǎn)，市場層面也有非常熱烈的討論。杭州臨安明確，將收購一部分存量商品住房，作為公租房房源。這里的“存量商品住房”，主要指具有較好改造和利用功能的房地產(chǎn)企業(yè)新建商品住房。乍一看，此類操作和近期各地“以舊換新”模式下的房源收儲操作相似，但實(shí)際上兩者有本質(zhì)區(qū)別。“以舊換新”模式下主要是收購二手房作為保障房房源，和開發(fā)商的保交房工作關(guān)聯(lián)度小。而現(xiàn)在通過收購房地產(chǎn)企業(yè)新建商品住宅的庫存房源，則顯然和房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營等產(chǎn)生了直接關(guān)系。

在現(xiàn)在的機(jī)制下，各地將構(gòu)建“房地產(chǎn)企業(yè)庫存房源消化—保障房房源籌措”的轉(zhuǎn)化機(jī)制。一方面，收購房地產(chǎn)企業(yè)庫存房源有助于房地產(chǎn)企業(yè)加快一些已開發(fā)項(xiàng)目的出清，有助于房地產(chǎn)企業(yè)加快資金回籠。而且此次中國人民銀行專門增設(shè)3000億元的保障房貸款資金，主要用于對此類房地產(chǎn)企業(yè)新房庫存項(xiàng)目的收購，即增強(qiáng)金融支持力度。另一方面，通過此類房源充當(dāng)保障房，各地保障房建設(shè)思路可進(jìn)行調(diào)整，從過去直接新建改為房源籌措模式，這樣反過來會加大對此類庫存房源的收購力度或消化力度。

從房地產(chǎn)企業(yè)保交房層面看，該模式帶來兩個(gè)積極影響：

一是有助于系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)企業(yè)保交房過程中的各類房產(chǎn)類型，通過分類處置方式減輕房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)。部分未出售的房產(chǎn)項(xiàng)目，借“以購代建”模式，將實(shí)現(xiàn)一次性消化，比較快地釋放房地產(chǎn)企業(yè)庫存壓力。同時(shí)，在“以購代建”模式下，房地產(chǎn)企業(yè)可以加快回籠資金，并投放到相關(guān)項(xiàng)目上，有助于相關(guān)保交房項(xiàng)目的加快建設(shè)和及時(shí)交付。二是可以緩解企業(yè)的債務(wù)壓力和資金壓力。這也是理解此類政策創(chuàng)新時(shí)需重點(diǎn)提及的。表面看，此類政策是在消化庫存，但實(shí)際上也是在消化房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)。

因此，“以購代建”模式是在落實(shí)“消化存量房產(chǎn)”和“優(yōu)化增量住房”過程中，創(chuàng)新性地為保交房工作提供了新的支持。其和傳統(tǒng)的融資協(xié)調(diào)機(jī)制相比，已經(jīng)從輸血機(jī)制轉(zhuǎn)變?yōu)樵煅獧C(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)通過資產(chǎn)盤活，將為其資金到位提供更多渠道和方式，更好推進(jìn)保交房工作的開展。

此次包括住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門的一系列配套政策措施，系統(tǒng)全面、精準(zhǔn)有力、反響熱烈。“首付比例降至15%”等政策，已經(jīng)對持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境產(chǎn)生了積極作用，也有利于保交房工作的有效開展。隨著此類新政策的出臺、吸收和消化，保交房工作將進(jìn)一步扎實(shí)開展和高質(zhì)量推進(jìn)，也將更好維護(hù)購房者合法權(quán)益。

編審：高霈寧 蔣新宇 張艷玲